Uppsägning och förlängning av lokalhyresavtal – tidsfrister

Uppdaterad 2026-10-20 · Leasefold

Datumen i ett lokalhyresavtal är bland de dyraste att missa. En uppsägning som kommer en dag för sent kan betyda att avtalet förlängs i flera år på oförändrade villkor. En uppsägning som saknar rätt innehåll kan bli utan verkan. Här är huvudreglerna i jordabalkens 12 kapitel för lokaler. Paragrafhänvisningarna gäller det kapitlet.

Avtal på obestämd tid

Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra (3 §). För en lokal gäller, om inte längre uppsägningstid har avtalats, att avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (4 § första stycket 2).

Avtal på bestämd tid

Ett avtal på bestämd tid upphör i princip när hyrestiden går ut. Men har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra (3 § andra stycket). Det gäller i praktiken nästan alla kommersiella avtal.

Om ingen längre uppsägningstid har avtalats ska uppsägningen av en lokal ske senast (4 § andra stycket):

Många lokalhyresavtal har en längre avtalad uppsägningstid, till exempel tolv månader. Då gäller den.

Exempel: ett avtal löper till och med den 31 december 2027 och har ingen längre uppsägningstid. Uppsägningen ska då ha skett senast nio månader i förväg, det vill säga senast den 31 mars 2027. Räkna med marginal – det är tidpunkten då uppsägningen anses ha skett som avgör, se nedan om delgivning.

Om ingen säger upp

Om avtalet ska sägas upp men ingen gör det, och avtalet saknar bestämmelser om vad som händer då, anses det förlängt på obestämd tid (3 § tredje stycket 1). De flesta kommersiella avtal har i stället en förlängningsklausul, till exempel att avtalet förlängs med tre år i taget. Läs alltid avtalets klausul – förlängningstiden och uppsägningstiden kan skilja sig mellan avtal i samma fastighet.

Avtalet förlängs också på obestämd tid om hyresgästen, trots att avtalet har upphört utan uppsägning, fortsätter att använda lokalen en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden har uppmanat hyresgästen att flytta (3 § tredje stycket 2).

Formkrav: skriftligt

En uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd (8 §). En hyresgäst som säger upp för att flytta får göra det muntligt om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande, men i praktiken bör alla uppsägningar vara skriftliga.

Vad hyresvärdens uppsägning ska innehålla

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. När hyresvärden säger upp avtalet ska uppsägningen enligt 58 § innehålla:

1. de villkor hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet, eller orsaken till att hyresvärden vägrar förlängning, och
2. en underrättelse om att hyresgästen, om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning, inom två månader från uppsägningen ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Saknas detta är uppsägningen utan verkan. Under medlingen får hyresvärden inte kräva högre hyra eller sämre villkor än dem som angavs i uppsägningen.

Om förlängning inte kommer till stånd har hyresgästen i många fall rätt till ersättning – enligt 58 b § ett belopp som motsvarar en årshyra, och därutöver skälig ersättning för förluster som inte täcks av det. Det gäller inte bland annat om hyresgästen allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser, om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller om de villkor hyresvärden kräver är skäliga och överensstämmer med god sed (57 §). En krävd hyra anses inte skälig om den överstiger marknadshyran (57 a §).

Hyresnämnden kan också ge hyresgästen skäligt uppskov med avflyttningen, högst två år från hyrestidens utgång (59 §).

Hyresgästens uppsägning för nya villkor

En hyresgäst som vill fortsätta hyra men på ändrade villkor – till exempel lägre hyra – kan säga upp avtalet för villkorsändring. Uppsägningen ska då ange vilken ändring som begärs, och om parterna inte kommer överens ska hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader (58 a §). Annars blir uppsägningen utan verkan.

Delgivning – hur uppsägningen når fram

Skriftliga uppsägningar ska som huvudregel delges mottagaren (8 § tredje stycket). Om mottagaren har hemvist i Sverige får uppsägningen i stället skickas med rekommenderat brev, och anses då ha skett när brevet lämnades för postbefordran till mottagarens vanliga adress.

Det finns två viktiga undantag där rekommenderat brev inte räcker: uppsägning i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad (42 §), och hyresvärdens uppsägning av en lokal enligt 58 § – alltså den vanliga uppsägningen för villkorsändring eller avflyttning. Den ska delges, till exempel genom att mottagaren skriver under ett mottagningsbevis eller genom stämningsman.

Har hyresgästen lämnat en adress för meddelanden räknas den som vanlig adress; annars lokalens adress.

Avtal om att besittningsskyddet inte ska gälla

Parterna kan i en särskild handling avtala bort reglerna om besittningsskydd i 57–60 §§. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet har varat i nio månader krävs i regel att hyresnämnden godkänner den (56 §). Kontrollera om ert avtal har en sådan bilaga.

Checklista inför varje avtalsslut

• Notera slutdatum, avtalad uppsägningstid och förlängningstid för varje avtal.
• Räkna fram sista dag för uppsägning och lägg in en påminnelse flera månader före.
• Bestäm i god tid om ni vill förlänga, omförhandla eller avsluta.
• Se över indexklausulen och gränsdragningslistan inför en omförhandling.
• Låt en jurist granska uppsägningen innan den skickas, och planera delgivningen.

Vanliga frågor

Källor

• Sveriges riksdag: Jordabalk (1970:994), 12 kap. 3, 4, 8 och 56–59 §§

Uppgifterna är kontrollerade mot källorna 2026-10-20. Regler ändras – kontrollera alltid den senaste lydelsen hos källan.

Fler guider

• Indexuppräkning av lokalhyra – så räknar du
• Gränsdragningslista – vad den ska innehålla och var tvisterna uppstår
• Hyresavstämning med bankfil (camt.054 och BgMax)