Indexuppräkning av lokalhyra – så räknar du

Uppdaterad 2026-10-20 · Leasefold

De flesta lokalhyresavtal med längre löptid har en indexklausul. Den gör att hyran följer prisutvecklingen utan att parterna behöver omförhandla varje år. Klausulen är enkel i princip, men i praktiken missas uppräkningar, fel indexserie används eller procentsatsen läggs på fjolårets hyra i stället för på bashyran. Den här guiden går igenom hur en vanlig KPI-klausul är uppbyggd och hur du räknar rätt.

När en indexklausul gäller

Jordabalkens hyreskapitel utgår från att hyran för en lokal ska vara bestämd till ett belopp i avtalet (12 kap. 19 §). Lagen gör undantag: om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller också ett förbehåll om att hyran ska bestämmas enligt en annan beräkningsgrund – till exempel ett index. Därför har typiska kommersiella avtal på tre år eller längre en indexklausul, medan avtal på kortare tid eller på obestämd tid normalt har en fast hyra.

Kontrollera alltså först avtalets löptid. En indexklausul i ett avtal som inte uppfyller lagens krav är en fråga att ta upp med jurist, inte något att räkna vidare på.

Begreppen i en KPI-klausul

• Bashyra – den hyra som indexet räknas på, ofta årshyran när avtalet tecknades.
• Basindex (basmånad) – KPI-värdet för den månad som klausulen anger som utgångspunkt. Vanligast är oktober året före avtalsstart.
• Jämförelseindex – KPI för samma månad året före den uppräkning som ska göras. Med oktober som basmånad räknas hyran för 2026 alltså fram med KPI för oktober 2025.
• Andel – hur stor del av bashyran som räknas upp. Ofta 100 %, men lägre andelar förekommer.
• Golv – de flesta klausuler säger att hyran aldrig blir lägre än bashyran, även om indexet faller.
• Uppräkningsdag – ofta den 1 januari varje år.

Formeln

Den vanliga formuleringen ger ett indextillägg som läggs på bashyran:

Ny årshyra = bashyra + bashyra × andel × (jämförelseindex − basindex) / basindex

Om jämförelseindex är lägre än basindex blir tillägget noll, så att hyran inte går under bashyran. Resultatet avrundas oftast till hela kronor.

Observera att uträkningen alltid görs från bashyran och basindex – inte från fjolårets hyra. Med en andel på 100 % blir resultatet detsamma, men med en lägre andel ger "fjolårets hyra plus årets procent" fel belopp, eftersom ökningarna då räknas på varandra.

Räkneexempel med SCB:s siffror

Ett kontorsavtal började den 1 januari 2020. Bashyran är 1 200 000 kr per år, basmånad är oktober 2019 och andelen är 100 %. Klausulen hänvisar till KPI med basår 1980.

För 2026 används KPI för oktober 2025, 419,35. Årshyran blir då 1 200 000 × (1 + (419,35 − 336,04) / 336,04) = 1 497 500 kr. Med en andel på 75 % hade hyran för 2025 i stället blivit 1 412 841 kr.

Siffrorna kommer från SCB:s tabell över fastställda KPI-tal (1980=100). Kontrollera alltid värdena mot SCB innan du skickar en avi.

KPI 1980=100 eller 2020=100?

Från och med 2026 är 2020 nytt basår för KPI. SCB anger att KPI med basår 1980 ändå fortsätter att publiceras till och med 2030, och att därefter bara KPI med basår 2020 publiceras.

För dig som räknar hyra betyder det två saker:

1. Blanda aldrig serier. Basindex och jämförelseindex måste komma från samma serie. Ett basindex i 1980-serien (runt 336 för oktober 2019) går inte att jämföra med ett värde i 2020-serien, där genomsnittet för år 2020 är 100.
2. Följ avtalets formulering. Säger avtalet KPI med basår 1980 fortsätter du med den serien så länge SCB publicerar den. Inför tiden efter 2030 kan avtal som bara hänvisar till 1980-serien behöva kompletteras – ta upp det vid nästa omförhandling eller förlängning.

Vanliga fel

• Uppräkningen glöms bort. Ett missat år betyder att hela årets tillägg aldrig aviseras. Ett år med hög inflation gör skillnaden stor: KPI steg 10,9 % mellan oktober 2021 och oktober 2022.
• Fel månad. Klausulen anger en basmånad – använd samma månad för jämförelseindexet.
• Procent på procent. Som ovan: räkna från bashyran, inte från fjolårets hyra.
• Fel bashyra. Ett tillägg till avtalet kan ha ändrat bashyran eller basåret. Det senaste giltiga tillägget gäller.
• Lägsta höjning glöms. Vissa avtal har en lägsta årlig höjning, till exempel 2 %. Då blir hyran det högsta av indexhyran och fjolårets hyra plus golvet.
• Tillägg som räknas separat. Tilläggshyror för investeringar, fastighetsskatt eller media räknas ofta upp på annat sätt, eller inte alls. Läs vad klausulen omfattar.

Så gör du uppräkningen i praktiken

1. Ta fram avtalet och alla tillägg. Notera bashyra, basmånad, andel, golv och uppräkningsdag.
2. Hämta basindex och jämförelseindex från SCB, i den serie som avtalet anger.
3. Räkna enligt formeln ovan – eller använd kalkylatorn på den här sidan.
4. Skicka avin i god tid före uppräkningsdagen och spara uträkningen, så att hyresgästen kan följa den.
5. Lägg in den nya hyran i ert fastighetssystem.

Läs också om hur du stämmer av hyresinbetalningarna mot banken när den nya hyran börjar gälla, och om uppsägning och förlängning, som ofta är tillfället att se över indexklausulen.

Vanliga frågor

Källor

• SCB: Konsumentprisindex (1980=100), fastställda tal
• SCB: KPI byter klassifikation och basår
• SCB: Statistikdatabasen: KPI, månadsvärden
• Sveriges riksdag: Jordabalk (1970:994), 12 kap. 19 §

Uppgifterna är kontrollerade mot källorna 2026-10-20. Regler ändras – kontrollera alltid den senaste lydelsen hos källan.

Fler guider

• Hyresavstämning med bankfil (camt.054 och BgMax)
• Uppsägning och förlängning av lokalhyresavtal – tidsfrister
• Gränsdragningslista – vad den ska innehålla och var tvisterna uppstår